Le droit de la copropriété dans la loi climat et résilience
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La Loi Climat et Résilience n °2021-1104 du 22 août 2021, dans un chapitre intitulé « SE LOGER », procède à certaines modifications de la Loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, ainsi que de certaines dispositions du Code de la construction et de l’habitation applicable aux immeubles soumis au statut.
Plan pluriannuel de travaux et fonds travaux
L’article 14-2 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965 dispose désormais qu’à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est actualisé tous les 10 ans. Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration de ce projet de plan, lesquelles doivent être votées à la majorité de l’article 24.
Le plan est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision.
Dans l’hypothèse où le diagnostic technique globale ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Lorsque ce projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des 10 prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux qui est soumis à la majorité de l’article 25.
Le syndic inscrit ensuite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté ; soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
Ces travaux doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
L’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopter afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. À défaut l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de celui-ci. Dès réception du projet de plan notifié par l’autorité administrative, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour qu’elle se prononce sur son adoption en tout ou partie.
Ces dispositions entrent en vigueur :
- le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- le 1er janvier 2024 pour celles comprenant entre 50 et 200 lots,
- le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots au plus.
Un article 14–2-1 complète les dispositions précédentes relativement à l’obligation pour le syndicat de copropriétaires de constituer un fonds de travaux au terme d’une période de 10 ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble pour faire face aux dépenses résultantes :
- de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux,
- de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux,
- des travaux décidé par le syndic en cas d’urgence dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la Loi,
- Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble à la préservation de la santé de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie non prévu dans le plan pluriannuel de travaux.
Le montant de ce fonds ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, et à 5 % du budget prévisionnel mentionnés à l’article 14-1.
Diagnostic de performance énergétique
La dispense d’établissement d’un DPE pour certaines copropriétés est supprimée.
L’article L 126-31 du Code de la construction et de l’habitation pose l’obligation d’établir ce diagnostic pour « tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 ». Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans sauf si un diagnostic établi après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
L’article 24-4 de la Loi du 10 juillet 1965 est en conséquence modifié et impose au syndic de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée suivant l’établissement de ce diagnostic, le vote d’un plan de travaux d’économies d’énergies ou d’un contrat de performance énergétique.
Ces dispositions entrent en vigueur :
- le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- le 1er janvier 2025 pour celles comprenant entre 50 et 200 lots,
- le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus.
A noter qu’il s’en suit la suppression, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, de l’obligation de réaliser un audit énergétique en cas de vente d’un logement énergivore (classés D à G), issu de la Loi Energie et climat du 8 novembre 2019, qui ne s’applique plus désormais qu’aux logements non soumis au statut de la copropriété.
Diagnostic technique global
Les textes du CCH relatifs à ce diagnostic sont quelque peu modifiés, étant précisé que l’article L 731-2 dispose que le contenu du diagnostic doit être présenté à la première assemblée générale suivant sa réalisation ou sa révision.
Vente de lot
Le plan pluriannuel de travaux de l’article 14-2 de la Loi est ajouté à la longue liste des documents à fournir lors de la vente d’un lot. Ces dispositions entrent en vigueur :
- le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- le 1er janvier 2025 pour celles comprenant entre 50 et 200 lots,
- le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus.
On peut noter également :
- L’assouplissement des règles de majorité pour les installations de bornes de recharge pour les véhicules électriques et hybrides dans les immeubles soumis au statut de la copropriété (article 24-5-1 qui déroge à l’article 25 j),
- La possibilité offerte aux organismes de HLM, lorsqu’ils sont copropriétaires, de réaliser pour le compte du syndicat toute opération ou tous travaux de rénovation énergétique.
D’autres dispositions, applicables à tous types de logements, et donc également aux logements dans les copropriétés prévoient :
- le gel des loyers des logements énergivore à compter du 25 août 2022,
- la création de la notion de décence énergétique,
- le permis de louer,
- la possibilité de délivrer un congé énergétique,
- l’encadrement du contenu des annonces pour la vente et la location en matière d’information sur les performances énergétique et d’état de prévention des risques,
- afin de faciliter la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur, l’article L 113-5-1 nouveau du CCH crée un droit de surplomb du fonds voisin dès lors qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent, contre indemnisation préalable dudit voisin. Ce droit emporte également celui d’accéder temporairement au bâtiment voisin et d’y mettre en place les installations strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
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