Le Lab Immo de Midi Libre du jeudi 14 Novembre 2024 : "Quand le ZAN pousse à reconstruire la ville sur la ville"

Textes repris de l'article du Midi-Libre du Samedi 16 Novembre 2024 (par Hubert Vialatte)

Evénement organisé par MIDI-LIBRE & EVELYNE

voir l'article sur MIDI-LIBRE  :  Article en ligne MIDI-LIBRE

La Fnaim34 était representée par Christophe SINTES et Jacques ROSSI

 

« Comment construire et réduire l’étalement urbain »

 

Avec la loi Zan, comment reconstruire la vie sur elle-même tout en répondant à la crise du logement?

Invité du Lab Immo Midi Libre, du jeudi 14 Novembre,  six Experts de l’immobilier ont été changé leurs idées.

 

MONTPELLIER, comment consommer moins d’espace naturel et agricole dans le cadre du Zan  (zéro Artificialisation nette) et répondre en même temps aux besoins en logements, accentuer dans l’Hérault et le Gard par une forte croissance démographique.

Ne va-t-on pas trop loin dans la reconstruction de la ville elle-même?

 C’était le thème du dernier Lab immo de  Midi Libre de 2024, jeudi 15 novembre à l’hôtel de Gérard à MONTPELLIER,

La consommation d’espace naturel ralenti en Occitanie de 3200 ha par 2009 à 2015 à 2500 ha par an entre 2015 et 2020 D’après la dreal relève Fanny Thoris notaire à Montpellier. Mais on peut faire mieux : l’artificialisation des sols se fait toujours à un rythme plus rapide que la croissance démographique et économique.

Pour Laurent Romanelli, président de MMA, le Zan qui découle de la loi climat et résilience de 2021 : c’est la mise en application de ce que l’on préconise depuis 20 ans. Il faut absolument réduire les transports longs du quotidien et les coûts d’aménagement démesurés. Il faut assumer la densification dans les villes. C’est une écologique : monter plus haut dans la construction permet de créer des espaces verts. Exemple concret, le programme mixte (330 logements commerces et Bureaux) casa volante de M&A à lattes au niveau de l’hypermarché Carrefour qui va être édifié à la place d’anciens commerces et de parkings. Le secteur actuellement entièrement goudronné va être entièrement repris et en partie renaturé.

 Accélérée la densité.

Les enjeux se trouvent au cœur du nouveau PLUI, (Plan local d’urbanisme intercommunal) de la métropole de Montpellier, voté le 8 octobre. Selon ce document 84 % de l’urbanisation à venir se fera en effet par le réinvestissement de zones déjà bâties.

Un point d’alerte dans ce contexte contraint, la densité affichée au départ n’est très souvent pas atteinte. Les programmes immobiliers ne sont en moyenne qu’à 65 % de leur potentiel constructible, prévient Thierry Iacazio, président de la FPI Occitanie-méditerranée. En clair la densité doit être assumée plus pleinement. Le PLUI comprend 56 Orientations d’aménagement et de programmation. Il faut qu’elles aboutissent avec une densité favorable ajoute-t-il. La FPI va aussi proposer 13 territoire de projets.

Eric Giraudier, président de la CCI du Gard se dit favorable à la prévention mais regrette une application trop uniforme du Zan.

 Ce règlement doit être adapté par rapport à la démographie. Il y a un manque de réflexion partagé en matière d’aménagement du territoire. Sur un sujet aussi crucial, la bonne échelle est celle du département. S’il apporte son lot de contraintes, le Zan nous force à regarder la vérité en face et à régler le problème de l’habitat peu désirable par exemple celui des centre-ville dont personne ne veut relève Clement Rabourdin architecte associé chez  Atelier  A+. «  On peut faire mieux en améliorant l’existant en augmentant les capacités d’accueil ».

Des pistes émergents : transformation de Bureau vides en logement ou encore surélévation d’immeubles, notamment via la construction Bois.  Le Languedoc manque de friches D'autres régions, au passé industriel comme le bassin de Clermont-Ferrand, bénéficient de la présence de friches ayant appartenu à Michelin. Cela permet à la collectivité de piloter des opérations d’envergure de reconversion avec plusieurs centaines de logements conclut Christophe Pouzilhac du Crédit Agricole.

 

Morceaux choisis : 

 

Fanny Thoris : une adaptation du Zan,

Au congrès des maires le 21 novembre, les élus vont demander une adaptation du Zan. Il ne  pourra jamais être abrogé surtout après les inondations dramatiques de Valence dont le  bilan humain est en partie imputable à l’étalement urbain et aux sols imperméabilisés.  , mais en même temps. Ici, les maires  des petites communes s’arrachent les cheveux pour faire aboutir des projets. Le rythme imposé par le Zan est très rapide. La loi climat est résilience ne date que de 2021 et d’ici à 2031, les élus doivent réduire de moitié la consommation de foncier par rapport à la décennie 2011/2021.

 

Laurent Romanelli : faire accepter la densité,

L’un des enjeux principaux est de faire accepter la densité urbaine. Il y a un gros travail à mener pour y parvenir. Les gens restent avec l’image des tours des années 60 et 70. C’est un frein. L’idée  initiale  de ces tours était pourtant vertueuse. Il s’agissait de sortir de la précarité des millions de personnes en leur offrant un confort. Mais cette densité a été mal conçue en oubliant la mixité, les mobilités, la qualité de vie. Comment faire pour que les relations humaines se passent bien dans les nouvelles formes urbaines denses, sans reproduire les erreurs du passé. « Les promoteurs peuvent désormais répondre à ce défi ».

 

Thierry Iacazio , redevenir des bâtisseurs

Il n’est pas envisageable aujourd’hui pour un maire de ne pas être un bâtisseur. Le devoir d’un élu c’est de loger ses citoyens. Exemple chiffré des effets de la crise depuis début janvier. Seulement 500 logements ont été mis en vente sur la métropole de Montpellier à comparer avec 1900 logements à Toulouse. Il y a un vrai enjeu de reconstitution du portefeuille de l’offre. De manière générale, l’immobilier privé contribue à 56 % de la production de logements sociaux. Les deux sont liés pour accompagner l’enjeu du logement à l’échelle nationale. La FPI propose qu’une partie de la recette de la TVA des opérations Immobilières, soit fléché aux collectivités vertueuses sur l’acte de bâtir. La Fpi espére que cette mesure soit reprise dans la loi de finance 2025 ou de 2026.

 

Clément Rabourdain : reconquête urbaine

Il est possible de réduire des infrastructures, pour dégager des opportunités d’intensité urbaine. Par exemple l’entrée du Cap d’Agde sur laquelle a travaillé l’ Atelier +. Cette zone de 10 ha était auparavant un enchevêtrement de rond-point, de voies rapides et de parkings. Nous avons retravaillé l’organisation, pensé une reconquête pour implanter sur ce foncier, le casino, le palais des congrès et une résidence de 400 logements. Les Formes sont de qualité et le secteur est rendu aux piétons et aux cyclistes. Cet espace avait été entièrement artificielle et pas forcément pour de bonnes raisons.

 

Eric Giraudier : un risque de casser la chaîne de production. « L’esprit du Zan me va bien mais la lettre ne me va pas du tout. L’approche est trop indifférenciée. Elle est la même sur les territoires à faibles ou fortes dynamiques, démographiques, et elle est la même au sein d’un département alors que les besoins ils sont différents. Le Zan va sans doute être remanié. Il faut le réfléchir en terme d’impact. L'accès au logement est  essentiel dans la vie de la cité. Quand une loi vient casser cette chaîne et ne laisse plus les professionnels faire leur travail, on ne va pas dans le bon sens.

 

Christophe Pouzol : « projets de reconstruction »

Le Crédit Agricole porte deux projets de reconversion. À Nîmes au mas de Cheylon et à Lattes-Maurin sur l’actuel siège de la banque. C'est un foncier de 6,5 hectares

Côté marché,  les acceptations de prêt en septembre et octobre reviennent au niveau de 2022. Il s’agit d’un vrai rebond positif après un premier semestre très morose.

 

  

  

Dans la même catégorie