Commissaires de justice : De nouveaux concurrents pour les agents immobiliers

Les commissaires de justice sont issus de la fusion opérée en 2022 entre la profession d’huissier de justice et celle de commissaire-priseur. Officiers ministériels, ils sont chargés de l’exécution des décisions de justice et des titres exécutoires.

A titre accessoire, ils pouvaient jusqu’à présent exercer l’activité d’administrateur de biens.

L’article 11 du décret N°2024-673 du 3 juillet 2024 autorise les commissaires de justice à exercer l’activité d’intermédiaire immobilier à titre accessoire à compter du 1er septembre 2024. Cette activité d’intermédiaire immobilier doit être exercée exclusivement en vue de la vente d’un bien immobilier dont le professionnel assure déjà l’administration, en vertu d’un mandat écrit, lequel ne répond pas aux exigences de la loi Hoguet réglementant la profession d’agent immobilier. Le mandat doit être signé avec le vendeur, aux fins de recherche d’un acquéreur, et de le mettre en relation avec son mandant. Le commissaire de justice peut négocier les termes de la transaction immobilière envisagée. Une lecture attentive de ces nouvelles dispositions permet d’affirmer que les commissaires de justice ne pourront conclure un mandat de vente avec un client dont le bien n’était pas géré par l’étude. Par ailleurs, aucun mandat de recherche ne peut être signé avec l’acquéreur d’un bien immobilier. On peut donc supposer que la part de marché occupée par ce professionnel ne sera pas significative. Il en est ainsi des avocats, par exemple, qui peuvent négocier la vente de biens immobiliers depuis 2009, moyennant certaines conditions. La question est différente, à bien des égards, en ce qui concerne la concurrence des notaires, sur le marché de la transaction immobilière.

 

L’occasion, cependant, de rappeler qu’à l’instar des autres professionnels du droit (notaires, avocats...), des géomètres-experts, les commissaires de justice ne sont pas tenus par les dispositions restrictives de la loi Hoguet :  carte professionnelle et renouvellement triennal de celle-ci, garantie financière, forme du mandat, registres…Il pourront donner des consultations juridiques dans la limite de leurs règles déontologiques, rédiger des actes sous seing privé. 

 

Nul doute que la jurisprudence relative à la collaboration   entre un notaire et un agent immobilier portant sur la négociation d’un bien sera transposée aux relations entre commissaire de justice  et agent immobilier : en l’état d’une décision remarquée de la cour de cassation du 9 janvier 2019 (cass civ 1,9 janvier 2019, n° 17-27841) la délégation de mandat conclue entre un notaire et un agent immobilier ne répond pas aux dispositions de la loi Hoguet (mandat écrit, registre des mandats..) à l’instar des conventions conclues entre agents immobiliers (« intercabinet »), qui se prouvent par tout moyen (cass civ 1, 03 Janvier 1996, N° 93-21281)

 

Il convient de noter que s’agissant d’une brèche supplémentaire dans la loi Hoguet, ces nouvelles dispositions ont été très mal accueillies par les agents immobiliers. L’UNIS a annoncé avoir formé un recours gracieux à l’encontre du décret et ne s’interdit pas, en l’absence probable de recul du pouvoir réglementaire, de saisir le conseil d’état d’un recours aux fins d’annulation du nouveau dispositif. Affaire à suivre… 

 

 

Maitre Alain Cohen-Boulakia, avocat honoraire, SVA Avocats

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