LOGEMENT : CLASSE G ET DECENCE

Depuis le 01 janvier 2025, le bailleur ne peut, au sens de la l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « remettre au locataire » un logement répondant au niveau de performance énergétique G. Il est indéniable que toute nouvelle location d’un logement classé G est prohibée et qu’il en est de même en cas de renouvellement de bail, quelle que soit la qualité du bailleur (personne physique ou SCI, bailleur social…). Dans la mesure où cette règle s’inscrit dans le cadre du dispositif portant sur le logement décent, l’application de cette disposition aux baux en cours ne peut être écartée.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire la marche à suivre : le locataire peut demander à son propriétaire sa mise en conformité. Cette exigence, prévue par la loi, doit trouver un écho favorable. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut saisir le juge en cas de désaccord ou en cas de défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois. Ce qui signifie très clairement que si le bailleur a précisé qu’il ne ferait pas les travaux, le locataire n’est pas enfermé dans le délai de 2 mois ; l’action se prescrit par 3 ans A défaut de saisine du juge dans le délai de 3 ans à compter de la mise en demeure, l’action semble prescrite ; une appréciation littérale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait permettre de soutenir qu’un simple connaissance du classement G par le locataire, depuis le 01 janvier 2025 pourrait lui interdire de saisir le juge après le 31 décembre 2027. Nul doute que la question se posera.

C’est le juge qui, saisi par le locataire, dispose d’une très large marge d’appréciation. En effet, il peut réduire le montant du loyer, suspendre son paiement, avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux. La nature des travaux est déterminée par le juge ; celui-ci, peut-il se contenter de prescrire les travaux pour que le logement ne soit plus classé G ou doit il préciser la nature des travaux qui doivent être exécutés ? Là encore, la jurisprudence à venir précisera les choses. On peut affirmer cependant que le juge ne peut se contenter de suspendre le paiement du loyer et /ou en réduire son montant sans ordonner la réalisation de ceux-ci. Sauf, s’il s’agit de deux cas très précis. En premier lieu, il peut en être ainsi si le logement est situé dans une copropriété et que le bailleur peut établir que malgré ses diligences en vue de l'examen, lors des assemblées générales de la copropriété, de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal. Concrètement, en cas d’absence de DPE collectif, par exemple, le bailleur devra établir qu’il a sollicité l’inscription à l’ordre du jour des dernières assemblées générales la réalisation d’un DPE collectif. Il est évident également qu’en cas de refus par une assemblée générale de réaliser des travaux, le copropriétaire bailleur devra établir qu’il a voté pour que les travaux soient réalisés. Quel sera le niveau d’exigence du juge ? Le bailleur devra-t-il, par exemple, dans le cas susvisé, agir en nullité de l’assemblée générale qui a voté contre la réalisation de travaux ? Il est évident que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être recherchée par le bailleur, si des travaux nécessaires pour qu’un logement ne soit plus classé G ne sont pas votés par l’assemblée générale. Autre possibilité d’échapper à une condamnation d’avoir à exécuter des travaux : si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat.

Ainsi, le locataire ne peut se faire justice et, de son propre chef, en présence d’un logement classé G, décidait de ne plus payer ses loyers par exemple. Mais s’il le fait ? S’il n’a pas mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux nécessaires pour que le logement ne soit plus classé G, rien ne devrait faire obstacle à l’exercice d’une action, par le bailleur en vue de constater, dans les conditions de la loi, l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail. Il est cependant loin d’être certain que le juge adoptera ce raisonnement ; en présence d’une mise en demeure émanant du locataire notifiée au bailleur, d’exécuter des travaux, et en l’absence de saisine du juge par le locataire, alors que les loyers ne sont plus payés, l’action du bailleur sera vouée à l’échec. Et ce dernier devra se tourner vers le juge pour solliciter des délais pour exécuter les travaux ou /et pour faire valoir les exceptions prévues par la loi évoquées ci-dessus.

La situation du propriétaire d’un logement classé G donné à bail est donc particulièrement inconfortable et l’oblige à effectuer toutes les diligences qui s’imposent, sur le plan technique et juridique, pour que la classe G ne soit plus qu’un lointain souvenir…

 

 

Alain Cohen-Boulakia, avocat honoraire, SVA Avocats

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