Loi « Anti-Airbnb » : haro sur les locations touristiques.
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Tensions sur le marché locatif de longue durée, augmentation du prix de l’immobilier ou encore obstacle à l’accession à la propriété pour une partie de la population.
Les parlementaires ont souhaité, sinon mettre un coup d’arrêt à la location de très courte durée de type « Airbnb », au moins en limiter sensiblement les impacts négatifs sur le marché immobilier.
C’est l’objet de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi « Le Meur » ou encore loi « anti Airbnb ».
Cette loi vient compléter les différentes mesures adoptées récemment (déclaration préalable en mairie, numéro d’enregistrement…) afin d’encadrer un peu plus la location de très courte durée.
Petit panorama des nouvelles dispositions introduites par cette loi.
Une fiscalité moins avantageuse
Les loueurs qui relèvent du régime fiscal du micro-BIC sont concernés par la loi du 19 novembre 2024 qui réduit sensiblement l’abattement fiscal.
En synthèse, l’abattement est ramené à 50% pour les meublés classés et les chambres d’hôtes dans la limite de 77 700€ de revenus locatifs par an (contre 71% dans la limite de 188 700€ avant la loi) et il est ramené à 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs par an (contre 50% dans la limite de 77 700€ avant la loi).
Les nouveaux pouvoirs des communes
La loi introduit une série de dispositions permettant aux communes d’encadrer les locations saisonnières.
Tout d’abord, la loi autorise les communes à limiter la durée annuelle de location des résidences principales à 90 jours maximum (contre 120 jours). Les dépassements de cette durée maximale peuvent être sanctionnés par une amende de 15 000€.
Ensuite, la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est désormais généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. La commune pourra infliger une amende de 10 000€ en cas de défaut d’enregistrement et de 20 000€ en cas de fausse déclaration.
En outre, les communes pourront instaurer un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique ou à une personne morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme. Les communes pourront également définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme. A cet égard, il importe de préciser que les autorisations sont délivrées pour une durée maximale de 5 ans. Cela implique qu’en cas de réduction du quota, un meublé de tourisme ne pourra plus être loué si au terme de son autorisation temporaire le quota est déjà atteint.
Enfin, les communes pourront délimiter dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs réservés à la construction de résidences principales.
Un contrôle accru dans les copropriétés
Tout d’abord, les règlements de copropriété existants qui comportent une clause d’habitation bourgeoise pourront désormais être modifiés à la majorité simple des deux tiers pour interdire la location en meublés de tourisme.
En outre, tous les nouveaux règlements de copropriété devront désormais se prononcer expressément sur la possibilité ou non de louer des appartements en meublé de tourisme.
Le copropriétaire qui a été autorisé à louer son logement en meublé de tourisme doit en informer le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété doit être inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
La soumission au diagnostic de performance énergétique (DPE)
Sauf lorsqu’il constitue la résidence principale du loueur, les meublés de tourisme devront, à compter du 1er janvier 2034, être compris entre les classes A et D.
A compter de cette date également, le maire de la commune pourra exiger au propriétaire du meublé de tourisme de lui fournir le DPE valide. A défaut de production d’un DPE valide, le propriétaire pourra se voir infliger une amende de 5 000€.
Dès à présent, et dans les communes qui ont instauré une autorisation de changement d’usage, les propriétaires de meublés de tourisme doivent présenter un DPE compris entre les classes A et E pour pouvoir obtenir leur autorisation.
On le voit, les contraintes se multiplient.
La location en Airbnb n’est plus ce qu’elle était.
Charles Borkowski, avocat associé, SVA Avocats
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