Les conciergeries doivent elles être titulaires d’une carte professionnelle ?

Alain COHEN-BOULAKIA, avocat honoraire, SVA Avocats

 

Les conciergeries ont fleuri, ces dernières années, dans les stations touristiques. L’étendue de leurs prestations est variable. Un simple accueil du client, avec remise du linge et des clés, ménage et restitution du bien loué ; mais parfois une véritable prise en charge de la gestion des biens des propriétaires. Les agences immobilières spécialisées dans les locations saisonnières ont dû affronter une concurrence qu’ils ont estimé déloyale ; dans la mesure où ces officines n’ont pas les mêmes coûts qu’une agence immobilière (assurance RCP, caisse de garantie...) ni les mêmes obligations ((exigence d’un mandat, reddition des comptes…).L’agent immobilier, tiers de confiance disposant d’une carte professionnelle (laquelle nécessite notamment que soit constatée une aptitude professionnelles aux contours précis), se voit concurrencer par des entreprises qui font fi de toute règlementation. Les syndicats professionnels (et en premier lieu la FNAIM) sont montés au créneau, dans le souci de défendre leurs adhérents, mais également les consommateurs.

En effet, l’article 1 de la loi Hoguet précise que celle-ci s’applique « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours même à titre accessoire aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière. L’article 3 alinéa 1 de cette loi énonce que « les activités visées à l’article 1^er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle ».

L’enjeu est important. En effet, si l’activité d’une conciergerie ne peut être exercée que par le titulaire d’une carte G, il en résulte que le contrat conclu avec le propriétaire est nul. La qualification professionnelle, l’appellation que le professionnel s’est donné n’a aucune importance. Si un contrat est nul, il ne peut avoir produit des effets : une absence de droit à honoraires et même la possibilité, pour le client, de solliciter, dans la limite du délai de la prescription quinquennale, le remboursement de toute rémunération versée au concierge !

De surcroît, il existe un risque pénal : l’article 14 a) de la loi Hoguet précise qu’est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 Euros d'amende le fait de se livrer ou prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à une activité de gestion immobilière.

La difficulté est donc de cerner les contours de l’activité de « gestion immobilière ». Quelles sont les limites de l’activité de pure conciergerie ? La loi est muette sur ce point ; quant à la jurisprudence, elle est quasiment inexistante. On relèvera donc  avec intérêt une récente décision rendue par le tribunal judiciaire de Tours (28 janvier 2025 , N° 2024/00397) ; une conciergerie s’était tournée vers les juges tourangeaux afin de solliciter le paiement de prestations qu’un propriétaire refusait de payer ; la qualité et la réalité  des prestations  n’était pas contestée ; la conciergerie est cependant déboutée de ses demandes , dans la mesure où il est retenu la nullité du contrat liant le client à la conciergerie dés lors que cette dernière ne détenait pas de carte professionnelle. Pour ce faire l’étendue des prestations de la conciergerie fait l’objet d’une analyse précise ; le concierge fixait le prix des nuitées sur les différentes plateformes, lequel prix pouvait varier en fonction de l’état du marché, gérait le calendrier, mettait à jour les annonces, gérait les check-in et check -out, ménage, petite maintenance, mais n’encaissait pas les loyers. La conciergerie faisait plaider que l’absence d’encaissement des loyers et le fait que les annonces étaient publiées au nom des propriétaires excluait l’existence d’une activité de « gestion des biens d’autrui ». Le tribunal de Tours a retenu l’inverse…

Une décision de justice isolée ne fait pas la jurisprudence. Mais ce précédent peut constituer un point d’amorçage qui mérite d’être relevé… Et salué…Cette décision est à rapprocher d’un tout récent arrêt de la cour de cassation, en date du 7 Janvier 2026 (N°23-22.723 et 24-13.163).Pour la plus haute juridiction de notre pays-et c’est nouveau-Airbnb n’a pas la qualité de simple hébergeur et s’immisce dans la relation entre les « hôtes » et « les voyageurs », en leur imposant de suivre un ensemble de règles, dont elle s’assure du respect, et peut voir sa responsabilité engagée  en cas de sous-location illicite ; cette décision , qui n’est cependant pas rendue au visa de la loi Hoguet,  illustre le fait qu’un un éclairage nouveau  est portée par nos juges  sur les acteurs de la location de courte durée.

 

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